Importanti le novità introdotte dal legislatore nel nuovo testo di riforma della legge condominiale che tuttavia sembra aver recepito tutta una serie di sentenze emanate negli ultimi anni e con alcuni punti di difficile interpretazione. Queste le principali che entreranno in vigore dal 18 di giugno 2013 ci spiega Salvatore Terminelli, Presidente Provinciale ANACI Crotone nonchè Consigliere Nazionale: “Importanti le novità introdotte sulla figura e competenza dell’amministratore art. 1129 esso dovrà possedere un titolo di studio di scuola secondaria di II grado con obbligo di formazione periodica, affidata dalla legge n° 4 del 14/01/2013 alle associazioni di categoria riconosciute, dovrà rispondere a tutta una serie di requisiti di moralità, godere dei diritti civili, non avere riportato condanne per debiti contro la pubblica amministrazione, non essere interdetto, protestato o inabilitato, avere quindi tutte quelle competenze specifiche proprie della materia. Il venir meno di uno dei requisiti previsti dal nuovo testo comporta la cessazione dell’incarico. L’amministratore dovrà comunicare ai condomini i giorni e l’ora di ricevimento del pubblico nonchè l’obbligo di apporre nei luoghi di maggior accesso al condominio il nominativo indirizzo e recapito telefonico. All’atto della nomina dovrà comunicare per iscritto il suo compenso a pena di nullità della delibera di nomina nonché il luogo di tenuta dei documenti condominiali ed i giorni di ricevimento Il professionista ha l’obbligo di indicare in ogni documento e rapporto scritto con l’utenza la legge che disciplina la propria attività a pena di una sanzione pecuniaria oltre ad essere tacciato come esercente abusivo di una professione riconosciuta e tutelata dalla legge. Importante novità il libro con i dati anagrafici dei condomini ed i dati catastali degli immobili, in quest’ultimo caso l’amministratore dovrà richiedere al condomino i dati catastali dell’immobile ed ogni altro certificato inerente la sicurezza, in caso di inerzia dei condomini deve provvedere autonomamente addebitando la spesa al condomino L’assemblea potrà inoltre vincolare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato. L’amministratore ha l’obbligo di apertura di un conto corrente intestato al condominio e far transitare tutti le somme sia di entrata che di uscita attraverso il conto del condominio art. 1129 comma VII con obbligo di registrare tutti i movimenti entro 30 giorni a pena di revoca dell’incarico Ha l’obbligo di agire in giudizio ed entro sei mesi dall’approvazione del bilancio, nei confronti dei condomini morosi. art. 1129 comma I n° IX Inoltre l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio l’elenco dei condomini morosi. Tuttavia i creditori potranno agire nei confronti dei condomini in regola solo dopo aver escusso tutte le procedure nei confronti dei condomini morosi e che si siano rilevate infruttuose art. 63 disp. att. C.C. Si ripristina in questa ultima ipotesi il principio della solidarietà!! Sulla base di quanto riteniamo che ci sarà una maggiore responsabilità dell’assemblea quindi dei condomini nell’ipotesi sciagurata che l’amministratore nominato non in regola con i requisiti previsti dal legislatore cagioni danni a terzi sia in riferimento a contratti stipulati con terzi fornitori sia in riferimento agli atti compiuti nell’esercizio delle proprie funzioni. Infatti tutti gli atti compiuti dall’amministratore determinano il nascere di obbligazioni per i condomini proprietari e trattandosi di un rapporto di nomina con mandato di rappresentanza art. 1704, comporta per l’assemblea un maggiore impegno preliminare nel valutare i requisiti ed i titoli richiesti all’amministratore se non si vuole incorrere in rischi di pagare i danni cagionati da un amministratore improvvisato e senza copertura assicurativa o patrimoniale. Il caso dell’amministratore che incassate le somme dai condomini non paga i fornitori per lavori effettuati, questi avranno facoltà di rivalersi su tutto il condominio con grave nocumento per chi aveva adempiuto al pagamento richiesto. Importante anche la presa d’atto di una prassi che in alcune regioni si era consolidata con la possibilità di convocare con un unico avviso più riunioni da aversi in giorni diversi in modo da assicurare lo svolgimento di assemblee che in alcuni casi potrebbero richiedere dibattiti particolarmente complessi e lunghi quali la delibera in materia di lavori di ristrutturazione.
In materia di deleghe viene sancito per la prima volta un limite la dove il numero dei condomini è superiore a venti in tale ipotesi il delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, le deleghe inoltre dovranno essere esclusivamente in forma scritta. Sono inoltre vietate le deleghe all’amministratore. Nel caso in cui i condomini sono più di sessanta, parliamo di supercondominio, il condominio dovrà designare un proprio rappresentante a partecipare all’assemblea di supercondominio. Tale norma sancita all’art. 67 3° comma del testo modificato contraddice un principio sacrosanto e consolidato nella giurisprudenza italiana che garantiva il diritto di ciascun condomino di partecipare alle assemblee di supercondominio. Si avrà in tale ipotesi una assemblea ingessata dove non ci sarà dibattito e dove parteciperanno i vari amministratori precedentemente delegati dalle rispettive assemblee con decisioni gia assunte. Nel nuovo testo legislativo sono inoltre previste maggioranze semplificate soprattutto la dove si parla di impianti di video sorveglianza art. 1122 ter.; per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili ed impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva art. 1122 bis. Il tesoretto del condominio: il nuovo testo di legge all’art. 1135 comma I n° 4 prevede inoltre che nel caso di opere di manutenzione straordinaria è previsto l’obbligo di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Tale norma sembra posta a tutela dei fornitori del condominio si pensi al caso di lavori di manutenzione straordinaria, in caso di morosità le Ditte potranno agire direttamente nei confronti dei condomini morosi, ma a quali costi? ed in che tempi? La costituzione di un fondo cassa sembrerebbe scongiurare tale ipotesi ma è anche a tutela degli interessi delle banche che nel contempo si godono le ingenti somme depositate sui conti correnti facendoli fruttare a tassi non indifferenti. Le sanzioni per i trasgressori al regolamento di condominio passano da un minimo di € 200,00 incrementabili fino ad € 800,00 in caso di recidiva. Lo stesso regolamento non può porre limiti all’uso della proprietà privata. Con legge del 14 Gennaio 2013 n° 4 pubblicata su G.U. del 26/01/2013 n° 22 il legislatore ha posto un punto fermo sui requisiti di esercizio della Professione di Amministratore di Condominio riconoscendo la figura dell’amministratore e la validità delle Associazioni rappresentative che hanno lo scopo di vigilare sulla preparazione e formazione nonché sulla correttezza dell’operato dell’associato.
L’ANACI principale associazione di categoria, con un proprio codice deontologico obbligatorio per gli associati e depositato presso il Ministero di Grazia e Giustizia, si è da sempre adoperata per la formazione professionale dei suoi associati, con l’organizzazione di Convegni ed incontri di studio gratuiti, sembrerebbe tuttavia che molte associazioni, che poco hanno a che fare con l’argomento, abbiano fiutato l’affare e si sono affrettati ad organizzare corsi di formazione professionale a pagamento. La legge infatti prevede che per esercitare l’attività di amministratore, il professionista dovrà possedere requisiti oggettivi e dimostrabili in merito alla propria onorabilità, non essere protestato, avere un diploma di scuola secondaria, l’aver frequentato un corso di formazione iniziale ed aggiornarsi periodicamente frequentando dei corsi. L’ANACI principale associazione di categoria riconosciuta dal Ministero di Grazia e Giustizia organizza corsi secondo la norma UNI 10801:1998 dal titolo Amministrazione Condominiale e Immobiliare funzioni e requisiti dell’amministratore. Sulla base di quanto risulta fondamentale e necessario per un amministratore professionista essere iscritto ad una associazione di categoria riconosciuta dal Ministero, che organizza corsi di aggiornamento periodici, necessari ed obbligatori per l’esercizio della professione, parimenti i condomini con l’entrata in vigore della nuova legge dovranno operare una scelta oculata in merito alla nomina dell’amministratore e dovranno richiedere allo stesso il possesso dei requisiti previsti. A tale proposito ANACI Crotone segnala un crescente numero di telefonate, da parte di condomini di tutta la provincia, al fine di verificare se il proprio amministratore è in possesso dei requisiti che obbligatoriamente debbono essere forniti in forma scritta”.
